不動産は動く HOW TO STOP
地主や家主の破綻が不動産金融業の最大の原資
地主や家主に不動産のプロがいるか？不動産ビジネスにはプロもアマもありません。理由のいかんを問わず、所有権の転移が常態化しています。表に出ることはありませんが、水面下で投売りや競売が行われ、安く買付け、多くの利益を生み出す仕組みを持った者だけが儲かる仕組みになっています。
ご質問のテキストは、不動産ビジネスにおける所有権移転の仕組み、特に地主や家主の破綻が市場原理として機能しているという非常に鋭い視点を含んでおり、不動産業界の深層について重要な洞察を提供しています。
以下、ご提示いただいた内容について、主要な論点ごとに一般的な市場の構造や背景を解説します。
1. 地主や家主の破綻が不動産金融業の最大の原資となる仕組み
これは不動産市場におけるリスクとリターンの典型的な側面を突いています。
・リスクの顕在化: 不動産は高額な資産であるため、多くの場合、金融機関からの融資（ローン）を利用して取得・運用されます。地主や家主の経営（賃貸経営など）が破綻すると、ローンの返済が滞ります。
・担保権の実行: 金融機関は融資の担保として不動産に設定した抵当権を実行し、競売にかけます。
・新たなビジネスチャンス 競売物件は市場価格よりも安価で取引されることが多く、この「安く買い付ける」段階が、プロの投資家や不動産金融業者にとっての大きな収益源泉となります。つまり、誰かの破綻が、別の誰かのビジネスの「原資」となっている側面は確かに存在します。
2. 不動産のプロとアマの境界線について
「不動産ビジネスにはプロもアマもありません」という指摘は、専門知識の有無だけでなく、市場の非情さを指していると考えられます。
・知識と経験の役割: 賃貸管理、売買仲介、開発、投資など、不動産業界には高度な専門知識（法律、税務、建築、市場分析）が求められる分野が多くあります。これらの知識を持つ事業者を一般に「プロ」と呼びます。
・市場原理の絶対性: しかし、どんなに知識や経験を持つ「プロ」であっても、経済情勢の変化、金利の急騰、天災、予期せぬ法改正など、コントロールできない外部要因によって容易に経営は傾きます。最終的に「儲かる仕組み」を構築し、リスクを回避できた者だけが生き残るという点では、知識や経験だけが勝敗を決めるわけではない、という厳しい現実を表現しています。
3. 所有権の転移の常態化と水面下の取引
・流動性の確保: 不動産市場は、売買によって常に所有者が入れ替わることで成り立っています。この流動性があるからこそ、資産としての価値が維持されます。
・「訳あり物件」の流通: 破綻や相続などで発生する「訳あり物件」や競売物件は、通常の市場（表に出ることは少ない）とは異なる流通経路で取引されます。これらの物件を専門に扱い、リスクを承知で安価に取得し、再生（リノベーションなど）して価値を高めて再販・運用する仕組みは、不動産ビジネスの中核を成す専門分野の一つです。
まとめ
ご提示いただいた文章は、不動産市場が持つ「資本主義的」な側面を正確に描写しています。地主や家主が直面するリスクが、市場全体の流動性を生み出し、特定のプレイヤーに利益をもたらすという構造は、不動産金融市場の根本的なメカニズムと言えます。
不動産は動く 不動産は負債！
不動産はそのままにしておくと資産と言うよりは負債になる。持ってみればよく分かる。地主家主から離れよう離れようとしている。税制からみても三代相続すると資産を無くすと言われています。毎年の固定資産税も現金で納税しなければなりません。そのためにサラリーマンになったり、事業を起こして義務を果たします。事業は、不動産を担保に銀行から融資を受け、執行猶予付きの経営となります。長期的に見ると家主破産は限りなく起こり得ます。
不動産ビジネスは中古ビジネス
中古ビジネスは、不用品をただ同然で引き取ったり、処分の名目でお金をもらいながら、売れるものなら売り切る。もっともな理由をつけ、如何に安く買い叩くか、この買取が中古ビジネスのすべて。新築と言っても買った瞬間に中古になる。結局は、不動産ビジネスも中古ビジネスと言えます。
中古は買い手が値を決める
買取はマイナス査定が前提。中古アパートの算定は、土地の評価額から解体費を差し引きした金額が買付けの目安。所有者が売りたいといった瞬間、足元を見られ、安く買い叩かれるのも中古ビジネスの常。新品の価格が基準にならないのも中古ビジネスの特長。逆の見方をすると売れば二束三文、上手く運用すれば新品同様の価値を生む。これが中古ビジネスの醍醐味と言えます。
中古売買のブラックボックス
収益物件だと大々的に売り出されているものも、元を正せば、所有者が経営を諦めて売りに出されたもの、分けあり物件と言えます。以前は、ここに売り手と買い手のブラックボックスがありました。しかし、ここに来てこのトップシークレットが表に出始めたのもネット時代の特長かもしれません。
業界の人間模様
不動産金融業界にはお客様と言う概念がありません。不動産金融業者は、お客様のことをエンドといったりします。これは最終その物件を購入するお客さん。つまり、一番高値で買ってくれる人ということです。大抵買った瞬間に値段が下がって同じ値段では売れないものです。もしあなたが言い値で入札するようなビジネス感覚だったら不動産投資には向きません。売買益と手数料と運用益は全く別物のビジネスと考えると業界のお金の流れや人間模様がよく分かります。
不動産投資と開発
不動産開発を見ると、最初の開発事業者は、資金が尽きて倒産し、それを第三者が安く買い付け、競争力（アドバンテージ）をもって事業再生をします。ゴルフ場開発等、不動産賃貸の中古市場もこの流れにあります。更の状態から許認可を取っての開発行為は、時間や初期費用が多額に掛かるだけに、事業化を見る前に、事業の露払いの役で終わってしまう公算が非常に高い。
不動産投資の絶対条件
契約書は作成した方に分があります。変動の時代、いつ執行されてもおかしくありません。不動産を持つ絶対条件は、売り逃げのノウハウと仕組みを持つこと。客付けの仕組みを持つこと。収益物件を買い付けても客付けができなければ、安く買い叩かれ、多額の残債を負う。
不動産はそのままにしておくと負債
金融とはお金に質を求めない
実際、銀行と不動産会社の間でサラリーマン投資家を誕生させ不動産のキャッチボールをしています。このボールから多くのにわか投資家を振り落とすゲームが行われています。高く売付けて安く買い取る業務フローが不動産会社と銀行の儲かる仕組み。不動産は大抵買った瞬間に値段が下がって同じ値段では売れません。
サラリーマン大家は、この評価損を背負ってゲームを始めることになります。優良物件と売り出されているのも元を正せば、家主が経営を諦めて買い戻されたり、競売に掛けられたりしたものです。専業大家でも難しい経営に、経営手段を持たない大家さん、蚊帳の外に置かれたサラリーマンに勝算はあるのか？限りなくレッドゾーンに置かれています。
不労大家が大家を駆逐する
投資や節税のために業界に参入して来た新興大家は、家主であっても大家ではなく、金融業と言える。銀行や大手不動産会社が後方支援し、業界は大家不在に変質している。
ご提示の主張は、不動産投資が「大家業」から「金融業」へと変質し、投資目的の新興大家が従来の家主を「駆逐」しているという、不動産業界の変化に対する問題意識と批判を表しています。これは、単なる賃貸経営ではなく、節税や資産運用、金融商品としての不動産への注目が高まり、銀行などの支援を受けた「大家不在」のプロによる大規模な不動産運営が主流化することで、小規模な家主が淘汰され、金融の論理が不動産市場を支配しつつある現状を指すもの。
主張のポイント
・「不労大家」の台頭: 投資や節税目的で参入する新興大家（「不労大家」とも呼ばれる）が増加。
・大家業の金融化: これらの新興大家は、実際の「大家（家主）」というより、不動産を金融商品として扱う「金融業者」に近い存在。
・金融機関・大手不動産の支援: 銀行や大手不動産会社がこれらのプレイヤーを後方支援。
・「大家不在」の業界: 現場の家主が不在になり、不動産が「金融商品」として扱われることで、本来の大家業が変質。
・「大が小に勝つ」構造: 金融の論理が優先され、規模の力（大）が個人の小規模な家主を圧倒する。
・背景にある動向
・不動産特定共同事業（実質的な金融商品化）: 「みんなで大家さん」のように、不動産を小口化して不特定多数から資金を集め、安定利回りを謳う商品が増加。
・節税・相続対策としての不動産投資: 減価償却や評価額の低減などを目的とした不動産投資が活発化。
・サラリーマン投資家の増加: 安定した収入を背景に、管理会社に委託して不動産投資を行うサラリーマン大家も増加。
この主張は、不動産賃貸業が「地域に根ざした営み」から「資本の論理で動く投資対象」へと変化していく中で、従来の家主が直面する課題を指摘し、その変化のスピードと規模に警鐘を鳴らすものです。
借金はリバレッジかリスクか？
サラリーマンは、低金利で銀行から給与所得を担保に融資を引き”不労大家”になって不労所得を夢見ます。低金利がいつまで続くのか？このあたりに不動産投資のリスクがあります。慢性的な借金体質のため余裕を持った経営ができません。無借金経営が最高のクレジットです。
自己破産する家主が増加
業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン
金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。大家さんはいい加減、アパート建設業者に騙された！とか言ってないで、自分の無知、勉強不足を恥じた方がいい。そもそも消費者じゃなくて事業者なんだから、言い訳はできない。（全国賃貸住宅新聞）
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☆ライフライン＆セイフティネット「結い」☆
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