不作為のツケを客に負わす不労大家

ここが変だよ!日本の賃貸

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CAUSE_1 不動産は負債 客付けの出来ない賃貸は破綻する

不動産はそのままにしておくと資産と言うよりは、むしろ負債そのものです。持ってみればよく分かります。税金や維持管理費に現金が必要。そのためにサラリーマンになったり、事業を起こしてその責任を負います。三代相続すると資産を失くすとも言われています。不動産は運用しないと、地主家主から離れよう離れようとしています。


CAUSE_2 仲介機能の劣化

全国に賃貸ネットワークを持つ仲介管理会社(FC)が、圧倒的な集客力を武器に、自社の賃貸マンションを駅前や一等地に新築しています。賃貸の独占体制(借上げ、買上げ、新築)を図っています。自社管理物件の客付けを優先し、おこぼれを仲介業務に充てる傾向にあります。

街の不動産さんからアパマンなどのような全国規模の賃貸ネットワークに客が集中し、大家さんに管理下に入ることを強い、入らないと客付けをしません。従って、お客様と接点のない大家さんには客が回らないのが現状です。


CAUSE_3 不労大家が大家を駆逐する

投資や節税のために業界に参入して来た新興大家は、家主であっても大家ではなく、金融業と言えます。銀行や大手不動産会社が後方支援し、業界は大家不在に変質しています。


CAUSE_4 ビジネスはゲームではない

大家さんの全国大会で、主催者が「ゲームのルールを変える」と主張されていましたが、アパート賃貸はビジネスではなく、ゲームか?アパートは金融商品か?マネーゲームの感覚でアパート賃貸が置かれているとしたら、いずれ実体経済に清算されます。


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PROBLEM_1 主体性のない経営 不作為のリスク

自分のアパートを貸せるのに、仲介業者を介さないと法律違反だと信じ込んでいる大家さんがいます。直接取引をタブーと思い込んでしまう根底には、今の賃貸の仕組みが、そうさせています。仲介業者に嫌われたくないと言う弱みが、過度な自主規制になっています。

自分で客付けができないからです。その結果、大家さんは、お客様からも大家さんたちからも分断、孤立しています。業者にとっては思惑通りかも知れませんが、大家さんのアパート経営においては大きなリスクです。これが失われた20年です。


PROBLEM_2 客に断たれたアパート大家

”情報を制する者は業界を制する”と言われています。賃貸ショップやネットで、お客を集める仕組みを持った不動産会社が大家さんの経営を牛耳っています。大家さんの経費負担するゼロゼロ物件、フリーレントなどを目玉に、客付け業者は日本中からお客様情報を集め大家さんに販売をしています。

集客の手段を持たない大家さんは、業者に、足元を見られ、不条理な広告費、営業マンへの謝礼金などの要求にも応じざるを得なくなっています。業者は、強力な集客力を武器に、客に断たれた大家物件を、安く借上げ、買上げ、それに客付けし、賃貸のシェアを広げています。>大家さんは、抜本的な解決策を打てず、営業権や所有権を失い、大資本に飲み込まれています。

運用能力のない大家さんに勝ち目はありません。少子化でアパート離れが進み、空室が常態化しても、大家さんは、情報公開をしないまま、ネット集客を放棄したままで来ました。煩わしいことは業者に依存する”不労大家”の不作為のツケが、今、回って来ています。


PROBLEM_3 不作為のツケ

保証人を立て、業者に仲介を依頼させ、なおかつ、様々な名目でお支払いをする入居費用。そのお金が、客付けの名目で業者に支払われ、大家さんの手元にほとんど残らない。そうであるならば、無駄なお金を掛けずに、大家さん、直接取引をさせてください。客に余分な負担を負わせないでください。

大家さんが、仕事の煩わしさから、お金で済むことは、何でも業者に任せ、そのツケをそのまま客に負わせ、高い買い物をさせています。大家さんの不作為のツケを客が支払らされています。どうにかして欲しい!この不労大家体質を。これがお客様の声です。



世の中の常識、あるいは、業界の常識だと思っていたことが、実はお客様にとっては不便を感じるものでしかなかったり、実は、時代遅れになってしまっているということは、決して珍しくありません。


PROBLEM_4 お金には質がある

大家業が金融業になり掛けています。大家さんが賃貸の現場からどんどん離れています。それに伴い、入居者の支払う家賃の持つ意味合いが大家さんから薄れてきています。お金だったら何でも良い!金融業的なビジネスになって来ています。

しかし、運用能力もなく、借金でする大家さんの不動産投資は、リスクそのものです。金融の世界は、大が小を飲み込んでしまうものです。


PROBLEM_5 業者の価格破壊

ゼロゼロ物件、フリーレント、広告(AD)問題と業者からの価格破壊です。その経費負担を大家が負っています。業者は、無料をチラつかせた賃貸プランを目玉に、集客を図り、優良な客を自社管理物件に優先的に付けます。残りが大家さんに回ってくるシステムです。大家さんの物件が当て馬にされているようなものです。

業界の視点が内向きになってしまいました。お客様からお金をいただくと言うよりは、如何に大家の足元を見て、多くのお金を引き出すか?大家の資産食いです。不健全なビジネスになっています。


PROBLEM_6 システムに組み込まれた部品

仕事をシステム化、分業化することで仕事は、効率良く処理できます。個々の役割分担が明確になり、自分の役割だけをしていれば、後はシステムが仕事をしてくれます。客付けは大家のする仕事ではなく、部品としてシステムインすれば良かったわけです。

しかし、需給ギャップが加速すると、システムを動かす推力が弱まり、スリム化しないとスムーズに機能しなくなり、大家さんは、真っ先にリストラの対象にされます。消耗品扱いです。


自己破産する家主が増加
業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン

金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。大家さんはいい加減、アパート建設業者に騙された!とか言ってないで、自分の無知、勉強不足を恥じた方がいい。そもそも消費者じゃなくて事業者なんだから、言い訳はできない。(全国賃貸住宅新聞)


PROBLEM_7 グローバリゼーション(金融資本)

金利、為替、株価が金融資本の思惑で動かされ、実体経済が支配されています。特に、情報化、証券化が進むにつれ富の集中が際立っています。賃貸も情報化が進み、お客様からの引合情報が管理会社に一元集約されています。

今のところは日本人独特の情緒的な仕方でお客様の分配がされていますが、一旦、外資に買収されると様相は一変します。生活インフラ事業がお金に質を求めない金融事業に転じます。元凶は、大家さんが自分で客付けすることを放棄したからです。不労大家を望み、自営大家になる意志がないからです。

個性(アイデンティティー)を失うと全体(グローバリゼーション)に飲み込まれてしまう。これを阻止するには、大家さんが、賃貸のプレイングマネージャー、自営大家になることしかありません。


PROBLEM_8 行政との窓口

特に、地方都市では、木造平屋の公営住宅が高層のマンションに建て替えられ、民間の大家さんが圧迫されています。大家業の存在感が希薄です。バラバラだった専業大家さんが結集し、大家業の社会性をアピールする職能団体が必要です。


問題解決の着眼点

どんな内情があっても、お客は寄り添い、向かい合ってくれる大家さんに心が引き寄せられる。


RESOLVE_1 →集客できる大家になる!


大家ネット構想 Step_1 ホームページ大家  Step_2 ネットワーク大家  Step_3 ソーシャルネットワーク大家




《メモランダム》


お客という概念

客がお客扱いされない身の辛さって分かりますよね!直接取引も選択肢の一つであるのに、大家さんは仲介業者を紹介する。客を見失しない、商売の基本を忘れています。お客様の生活費の2~3割が家賃、このお金には質がある。大家業はこの上に成り立っています。


不在家主

下宿のおばさん、大家さんと慕われ、大家が賃貸の主役であった時代がありました。しか­し、裁量権のある大家が、仕事の煩わしさから賃貸の現場を離れ、お金で済むことは、何­でも他人に任せ、その付けをそっくりそのままお客様に負担させ、高い買い物をさせてし­まっています。仕事の持つ社会的責任が希薄になり、お金に質を求めない金融業に近づい­ています。タウンページに大家の記載がないことでも分かるように現場に出て、働くことを放棄してしまった。


営業権の放棄

インターネットの普及や、消費社会の成熟にも関わらず、貸し手も借り手も賃貸の素人で­ある前提で取引が行われている。お客様からすると直接取引も選択肢の一つ。しかし、大­家はお客様に仲介業者を紹介しているのが現状です。


自営権の放棄

大家は、仕事をすることで個性を発揮できたものを、仕事を業者に振ったことで個性を失­いました。外注経営は大資本と同じ経営手法を強いられます。お金に質を求めない金融と­同じ、大資本には勝てません。自助努力の場を失った経営ほど危険なものはありません。


社会問題

大家ネットを立ち上げるキッカケとなったのは、5,6年前、追い出しが社会問題となり、ああ!これで、アパート業界、再編成が起こる!直感的にそう思いました。この追い出し騒動が起こる以前に、借金の取立ての仕方が社会問題となり、消費者金融の業界が再編成を余儀なくされました。グレーゾーンをクリアにしろと言う法律ができ、過去にさかのぼり、過払い金の返還をする。これにより、倒産したり、銀行に、吸収合併されたりしました。


ブラックボックス

不動産業界に、うま味をもたらしたブラックボックスがほころび始めている。業界の裏側を知る業界経験者が多くなり、秘密裏にしておくことが難しくなった。インターネットの普及で、業界は強烈な公開性、公平性を強要されています。


グレーゾーン

アパート賃貸にもあります。お分かりかと思いますが入居費用です。保証人を立てながらも、なお、かつ、様々な名目で家賃の何ヶ月分ものお金を前払いしなければなりません。これに明快なルールはありません。まさしくグレーゾーンです。これをクリアにしろという法律ができれば、賃貸のあり方は大きく変わります。


精神的風土

アパート賃貸は、高度成長期の成功体験が、制度や考え方を硬直させ、何が起こっても当たり前の時代に、柔軟な対応がとれないでいる。これでは時代の変化に応えられない。自由度を失った賃貸市場は、機会損失を起こし、益々お客様離れを加速させている。


住宅政策

賃貸住宅が、過度なデフレギャップに陥っている現在、優遇税制をとってまでも住宅を供給する論拠を失っています。不在家主も、国民の生活インフラの責任を十分果たせないと言う理由から、賃貸業務はできないと言う法律ができないとも言い切れません。

アパート賃貸業は、アパート投資、証券化が示すように、お金に質を求めない金融業に限りなく近づいています。しかし、家賃は生活費です。法律は家賃に消費税を課さないように、アパート賃貸業は生活インフラを提供する社会事業と位置づけています。法の精神は生活者寄りにあります。


仲介業者も地主家主

不動産会社は自社物件、管理物件を優先させます。大不況に陥った時、大家さんに仲介するだけの余裕はありません。集客力の無い大家さんから市場からの退却を余儀なくされます。


倫理観

貧すれば鈍する。道徳感が失われると客は黙って去っていく。


不動産はそのままにしておくと負債になる

持ってみれば、 不動産は負債 その意味がよく分かります。


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大家ネットは、(有)産広シーアールが運営しています。当社は、不動産会社ではありません。大家でもありません。成果報酬を請求するネット商社でも営業代行会社でもありません。広告会社です。まだ、大家さんは,インターネットの醍醐味を知らないでいます。大家さんに、ホームページで大家宣言すると、自分で集客できるんだ!と言う”驚きと喜び”を味わっていただきたい。そして、大家さんひとり一人がホームページを持ち、ネットワークを組み、共同受注、相互客付けのできる大家仲間を作っていただきたい。これを実効するメソッドが大家ネットです。

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